Khi thực hiện triển khai một dự án đầu tư xây dựng công trình cần làm theo một quy trình thực sự đảm bảo và khoa học để đạt được hiệu quả cao nhất. Bài viết sau đây sẽ có nội dung về quy trình các bước triển khai dự án đầu tư xây dựng công trình một cách ngắn gọn và dễ hiểu để bạn đọc có thể nắm được những nội dung cô đọng nhất.
Giai đoạn I: Chuẩn bị đầu tư xây dựng công trình
Bước 1: Quy hoạch xây dựng công trình
Dự án đầu tư xây dựng nào muốn hình thành đều cần phải kiểm tra lại quy hoạch của khu vực dự án dự kiến. Nhà nước quản lý dự án theo quy hoạch nên bắt buộc dự án muốn hình thành phải có quy hoạch chi tiết (QHCT). Trách nhiệm lập, thẩm định, phê duyệt QHCT là của chính quyền địa phương.
Quy trình quy hoạch xây dựng công trình bao gồm các bước:
- Xin cấp phép quy hoạch.
- Lập quy hoạch 1/2000.
- Thỏa thuận quy hoạch kiến trúc.
- Lập quy hoạch 1/500.
- Phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và các phương án kiến trúc sơ bộ.
Khi thực hiện quy hoạch, nhất thiết phải có bước rà soát nhằm đảm bảo 2 mục đích:
- Mục đích thứ nhất: Dự án nằm tại khu vực chưa có quy hoạch chi tiết nhà đầu tư cần chờ địa phương lập quy hoạch chi tiết tuy nhiên thông thường nhà đầu tư thường đề xuất tài trợ lập QHCT.
- Mục đích thứ hai: Dự án nằm tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết, nhà đầu tư tùy theo mục đích của mình cần xin điều chỉnh QHCT để đáp ứng mục đích, hiệu quả đầu tư.
Chú ý: Nhà đầu tư chưa chắc đã trở thành Chủ đầu tư dự án sau này.
Nhà đầu tư chưa chắc đã trở thành Chủ đầu tư dự án sau này.
Bước 2: Lựa chọn Nhà đầu tư
Sau khi Quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt theo đúng quy trình, địa phương cần tiến hành lựa chọn nhà đầu tư. Có 03 hình thức lựa chọn Nhà đầu tư, như sau:
- Hình thức 1: Đấu thầu lựa chọn Nhà đầu tư.
- Hình thức 2: Đấu giá quyền sử dụng đất chỉ áp dụng với đất sạch (đã được giải phóng mặt bằng).
- Hình thức 3: Quyết định chủ trương đầu tư/ cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Đây là hình thức chỉ định Chủ đầu tư, hiện nay đang hạn chế áp dụng tại các địa phương.
Bước 3: Phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi và Hồ sơ thiết kế cơ sở
Chủ đầu tư thực hiện lập, trình thẩm định và phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi và hồ sơ thiết kế cơ sở để có cơ sở triển khai các bước tiếp theo việc lập, trình thẩm định tuân thủ theo quy định của Luật xây dựng.
Bước 4: Báo cáo đánh giá tác động môi trường khi thực hiện dự án
Phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc xác nhận cam kết kế hoạch bảo vệ môi trường (đối với các dự án đấu giá đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và dự án đã thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, cấp giấy Chứng nhận đăng ký đầu tư trước khi thực hiện thủ tục về môi trường).
Bước 5: Hoàn thành các thủ tục về đất đai
Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Giai đoạn II: Thực hiện đầu tư xây dựng công trình
Sau khi đã hoàn thành các thủ tục về đất đai và có quyết định giao đất hoặc hợp đồng cho thuê đất (chưa cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) là đủ các điều kiện để triển khai các bước thực hiện đầu tư.
Giai đoạn II sẽ bao gồm các bước sau:
Bước 6: Lập, thẩm định, phê duyệt Bản vẽ thi công
Chủ đầu tư lập bản vẽ thi công, thẩm tra thẩm định theo quy định tuy vào quy mô của dự án. Bản vẽ thi công được phê duyệt là cơ sở để triển khai thi công tại hiện trường.
Quá trình khảo sát xây dựng có thể chia thành 2 giai đoạn: khảo sát sơ bộ phục vụ lập báo cáo đầu tư và khảo sát chi tiết phục vụ thiết kế. Quy trình của bước này sẽ được làm theo trình tự như sau:
- Lập và phê duyệt nhiệm vụ khảo sát xây dựng (KSXD).
- Lựa chọn nhà thầu KSXD.
- Lập và phê duyệt phương án kỹ thuật KSXD.
- Thực hiện khảo sát xây dựng.
- Giám sát công tác khảo sát xây dựng.
- Khảo sát bổ sung (nếu có).
- Nghiệm thu kết quả khảo sát xây dựng.
- Lưu trữ kết quả khảo sát xây dựng.
Quá trình khảo sát xây dựng có thể chia thành 2 giai đoạn: khảo sát sơ bộ phục vụ lập báo cáo đầu tư và khảo sát chi tiết phục vụ thiết kế.
Thiết kế xây dựng công trình gồm các bước: thiết kế sơ bộ (trường hợp lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi), thiết kế cơ sở (được thực hiện trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng), thiết kế kỹ thuật; thiết kế bản vẽ thi công và các bước thiết kế khác (nếu có). Người quyết định đầu tư quyết định thực hiện thiết kế theo các bước sau:
- Thiết kế một bước: ba bước thiết kế được gộp thành một bước gọi là thiết kế bản vẽ thi công (công trình chỉ lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật).
- Thiết kế hai bước: bước thiết kế cơ sở và bước thiết kế bản vẽ thi công (công trình phải lập dự án).
- Thiết kế ba bước: Bao gồm bước thiết kế cơ sở, bước thiết kế kỹ thuật và bước thiết kế bản vẽ thi công (dành cho dự án có quy mô lớn, phức tạp).
Trình tự thực hiện thiết kế xây dựng công trình:
- Lập nhiệm vụ thiết kế thiết kế xây dựng công trình.
- Thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc công trình xây dựng (nếu có).
- Lựa chọn nhà thầu thiết kế thiết kế xây dựng công trình.
- Thiết kế xây dựng công trình.
- Thẩm định thiết kế cơ sở (được thực hiện cùng lúc với thẩm định dự án đầu tư); Thẩm định Báo cáo kinh tế – kỹ thuật.
- Thẩm định thiết kế kỹ thuật (thiết kế 3 bước) và dự toán xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công (thiết kế 2 bước) và dự toán xây dựng; thực hiện thẩm tra thiết kế để phục vụ công tác thẩm định.
- Phê duyệt thiết kế kỹ thuật (thiết kế 3 bước) và dự toán xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công (thiết kế 2 bước) và dự toán xây dựng.
- Thẩm định; phê duyệt thiết kế kỹ thuật (thiết kế 3 bước) và dự toán xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công (thiết kế 2 bước) và dự toán xây dựng.
- Thay đổi thiết kế (nếu có).
- Nghiệm thu thiết kế xây dựng công trình.
- Giám sát tác giả.
Bước 7: Lập, thẩm duyệt hồ sơ xin thẩm duyệt PCCC (phòng cháy chữa cháy).
Bước 8: Xin cấp phép xây dựng.
Bước 9: Triển khai thi công tại hiện trường.
Đầu tiên chủ đầu tư cần tiến hành chọn nhà thầu thi công xây dựng công trình. Sau đó sẽ lựa chọn nhà thầu giám sát thi công.
Tiếp theo chủ đầu tư lập, thẩm tra hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu và đánh giá hồ sơ quan tâm, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất để lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng; thẩm tra kết quả lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng.
Cuối cùng, chủ đầu tư sẽ tiến hành thông báo khởi công xây dựng.
Triển khai thi công tại hiện trường cần đảm bảo được những yếu tố sau:
- Thực hiện quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng, hợp đồng xây dựng, an toàn lao động trên công trường xây dựng, môi trường xây dựng…
- Thực hiện, quản lý hệ thống thông tin công trình.
- Thí nghiệm chuyên ngành xây dựng (theo yêu cầu).
- Nghiệm thu công việc, giai đoạn và công trình hoàn thành.
- Tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành.
- Kiểm tra chất lượng công trình xây dựng của cơ quan quản lý nhà nước khi nghiệm thu hoàn thành để đưa công trình vào sử dụng.
- Kiểm tra, xác nhận việc đã thực hiện các công trình, biện pháp bảo vệ môi trường phục vụ giai đoạn vận hành dự án.
Giai đoạn hoàn công xây dựng cần đảm bảo nhiều yếu tố để công trình có thể đưa vào sử dụng.
Bước 10: Hoàn công xây dựng đưa công trình vào sử dụng.
Trong bước 10 cần thực hiện các công tác theo thứ tự như sau:
- Bàn giao công trình hoàn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử.
- Thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình.
- Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình.
- Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (trường hợp thuê tư vấn
- Cấp giấy phép hoạt động:
- Mở ngành, nghề…..;
- Cho phép hoạt động;
- Chứng nhận đủ điều kiện (Dự án thuộc lĩnh vực đầu tư có điều kiện).Chứng nhận quyền sở hữu công trình/ sở hữu nhà ở.
- Bảo hiểm, bảo hành, bảo trì công trình xây dựng.
- Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có).
Tham khảo: Thuê chung cư Times City