Các giao dịch mua đi bán lại các căn hộ chung cư có sổ hồng có nhu cầu ngày một tăng lên. Vì vậy, để người mua và người bán dễ dàng trong việc chuyển nhượng mua bán, YouHomes sẽ chia sẻ với bạn quy trình & thủ tục mua bán căn hộ chung cư đã có sổ hồng trong bài viết dưới đây.
Mục lục
Quy trình mua bán căn hộ chung cư đã có sổ hồng.
Quy trình mua bán căn hộ có sổ hồng thường được diễn ra theo 5 bước: thỏa thuận ban đầu, tiến hành đặt cọc căn hộ, hợp đồng công chứng, khai thuế với cơ quan nhà nước, hoàn tất thủ tục sở hữu nhà.
Bước 1: Thỏa thuận ban đầu
Bên mua và bên bán cần thỏa thuận ban đầu rõ ràng về khoản tiền cọc cũng như tình trạng pháp lý của căn hộ (sổ hồng). Để cẩn thận hơn người mua sẽ ra phòng Địa chính nơi căn hộ tọa lạc để tìm hiểu về các vấn đề pháp lý của căn hộ có đủ điều kiện tiến hành mua bán hay không.
Người mua cũng cần kiểm tra để bảo đảm người bán có phải là chủ sở hữu thực sự của căn hộ hay không hoặc có được người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền không, cũng như có đủ năng lực theo quy định của pháp luật để thực hiện giao dịch chuyển nhượng không.
Sau khi xác nhận được các thông tin pháp lý của căn hộ thì 2 bên mua và bán sẽ tiến hành những thỏa thuận sau:
- Số tiền đặt cọc là bao nhiêu?
- Thời gian đóng cọc?
- Thời gian bao lâu ra Hợp đồng Công chứng và khi công chứng cần thanh toán bao nhiêu phần trăm giá trị căn hộ và giữ lại bao nhiêu đến khi làm xong thủ tục giấy tờ.
- Thời gian bàn giao căn hộ, các thứ đi kèm căn hộ, người mua và người bán cần lên một checklist để kiểm tra.
- Chi phí công chứng, các loại thuế ai đóng. Bình thường người bán căn hộ sẽ chịu phí công chứng và đóng thuế Thu nhập cá nhân khi bán nhà (thường 2% giá trị căn nhà) và người mua nhà sẽ chịu thuế trước bạ.
Dù là quy định như vậy, nhưng các loại thuế và phí này có thể thỏa thuận giữa bên bán và bên mua để làm sao đóng thuế và phí thấp nhất có thể.
Bước 2: Tiến hành đặt cọc căn hộ
Để tiến hành bước thứ 2 cần có mặt của các bên: bên mua, bên bán và bên làm chứng.
Hai bên mua và bán có thể tiến hành làm thủ tục tại văn phòng công chứng tuy nhiên sẽ mất một khoản phí nhỏ nhưng sẽ mang lại an toàn cho người mua tránh các trường hợp đóng tiền cọc nhiều lần. Phòng công chứng sẽ kiểm tra trên hệ thống tính pháp lý của căn hộ bán.
Bước 3: Hợp đồng công chứng
Sau khi hoàn thành hợp đồng đặt cọc, theo lịch đã thỏa thuận từ bước 1, hai bên hẹn ra Phòng Công chứng để hai bên tiến hành ký hợp đồng theo mẫu soạn sẵn của Phòng Công chứng. Trong lúc này, bên Mua nhà cần thanh toán số tiền theo thoả thuận trước và Bên Bán nhà giao giấy tờ nhà cho bên Mua.
Các giấy tờ bên bán cần chuẩn bị bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (Sổ Hồng).
- Tờ khai thuế trước bạ.
- Bản vẽ hiện trạng nhà (nếu có).
- CMND + Hộ khẩu của bên Bán nhà.
- Giấy chứng nhận kết hôn (nếu đã có gia đình).
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
- (Mỗi giấy tờ cần chuẩn bị 02 bản bao gồm 01 bản sao và 01 bản photo).
- Các giấy tờ bên mua cần cung cấp:
- Chứng minh thư nhân dân/ Thẻ căn cước công dân.
- Hộ khẩu của vợ chồng.
(Cũng như bên bán, mỗi giấy tờ cần gồm 01 bản sao và 01 bản chính).
Ngoài ra, nếu giao dịch là tổ chức khi công chứng cần mang theo giấy phép kinh doanh và con dấu của công ty. Khi đi công chứng, vợ chồng đều phải hiện diện và nếu công ty thì phải là người đại diện theo pháp luật.
Bước 4: Khai Thuế với cơ quan nhà nước
Sau khi hoàn thành Hợp đồng công chứng, hai bên mua nhà và bán nhà sẽ tiến hành đi khai thuế với chi cục thuế Quận. Thường trong vòng 7 ngày làm việc sẽ tiến hành xong nếu đủ các giấy tờ hồ sơ lên cục thuế và hẹn ngày đóng thuế. Người mua và người bán cần lưu ý là sau khi ký Hợp đồng công chứng phải ra khai thuế trong vòng 10 ngày làm việc.
Các Giấy tờ cần chuẩn bị, bao gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên nhận chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, căn hộ.
- Tờ khai lệ phí trước bạ cũ.
- CMND và Hộ khẩu của bên mua nhà.
- CMND và Hộ khẩu của bên bán nhà.
- Các tờ khai thuế theo mẫu của các Quận.
(Mỗi giấy tờ gồm 02 bản bao gồm 01 bản sao và 01 bản chính).
Các trường hợp không phải đóng thuế trước bạ bao gồm: tặng cho giữa cha mẹ, con, vợ, chồng, anh, em.
Trường hợp không phải đóng thuế thu nhập cá nhân: có cam kết chỉ có 1 căn nhà duy nhất
Bước 5: Hoàn tất thủ tục sở hữu nhà
Đây là bước quan trọng cuối cùng trong việc thực sự sở hữu nhà theo pháp luật. Lưu ý: Nếu đã hoàn thành các bước trên mà chưa đăng bộ để đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cấp Giấy chứng nhận thì xem như Người Mua vẫn chưa xác lập được chủ quyền của mình. Thời gian 3 tuần làm việc.
Các loại giấy tờ cần chuẩn bị:
- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên Mua.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
- Tờ khai lệ phí trước bạ cũ.
- CMND + Hộ khẩu của bên Mua.
- Tờ khai trước bạ mới.
- Khai các tờ khai đăng ký biến động tài sản của các Quận.
Sau khi nộp đầy đủ giấy tờ hồ sơ thì cơ quan nhà nước sẽ cho giấy hẹn khoảng 3 tuần lên lấy sổ đã được đăng bộ.
Thủ tục sang tên sổ hồng khi mua bán nhà chung cư
Thủ tục sang tên sổ hồng khi chuyển nhượng căn hộ chung cư được quy định như sau:
Bước 1: Các bên cần đến Văn phòng công chứng/Phòng công chứng để yêu cầu công chứng Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho căn hộ chung cư.
Bước 2: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân.
Hồ sơ kê khai gồm các giấy tờ sau:
- 02 tờ khai lệ phí trước bạ do bên mua ký.
- 02 tờ khai thuế thu nhập cá nhân do bên bán ký (riêng trường hợp tặng cho cần chuẩn bị 04 bản).
- Bản chính hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho nhà, đất đã được công chứng.
- 01 bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- 01 bản sao có chứng thực CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán.
Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày có thông báo nộp thuế thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước và nộp lệ phí trước bạ.
Bước 3: Sau khi nộp thuế và phí, các bên làm thủ tục kê khai hồ sơ sang tên. Hồ sơ sang tên phải chuẩn bị gồm có:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký), trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
- Hợp đồng chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).
- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc).
- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.
- Đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân đối với người đang độc thân – 02 bản sao y có công chứng.
Thời gian sang tên sổ hồng là 15 ngày tính từ ngày người dân nộp hồ sơ sang tên sổ hồng tại bộ phận một cửa.
Các mức thuế, lệ phí phải nộp để thực hiện sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất gồm có:
- Thuế thu nhập cá nhân: 2% trên giá trị chuyển nhượng (do bên bán nộp trừ trường hợp có thỏa thuận khác). Cách tính thuế thu nhập cá nhân.
- Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị chuyển nhượng (do bên mua nộp trừ trường hợp có thỏa thuận khác).
- Lệ phí cấp sổ: 50.000 – 100.000 đồng.
- Ngoài ra, còn có lệ phí địa chính, lệ phí thẩm định.